Eie eller leie - Boligkrise i Portugal

Høy etterspørsel og økende priser presser portugisere ut av boligmarkedet. Foto: Lina Andrine Grøtting

iEuropa i Portugal.

Press i boligmarkedet i Portugal kan få økonomiske konsekvenser både på kort og lang sikt. 

Boligmarkedet i Portugal har lenge vært en økonomisk utfordring, men markedsforholdene viser tegn til å forverre seg over tid. Der 55 % av unge under 25 år eide egen bolig for 20 år siden, gjør kun 25 % det i dag. Det er særlig tilgangen til rimelige boliger som er knapp. Dette tyder på et trangt marked og en utvikling som har gjort det vanskeligere for unge å få innpass i boligmarkedet. 

Prisutviklingen i det portugisiske boligmarkedet har vist en tydelig oppadgående trend siden 2014. Sammenlignet med perioden før boligkrakket under finanskrisen, er prisene over 60 % høyere i dag. Prisveksten har vært høyere her enn gjennomsnittet i EU: i 2022 økte boligprisene med nesten tretten prosent, og de er estimert til å øke videre med rundt åtte prosent per år i tiden fremover. 

Situasjonen er beskrevet som en boligkrise, og har blitt møtt med sosial mobilisering og protester i form av demonstrasjoner og aksjoner i byer over hele landet. 30. september 2023 samlet for eksempel titusenvis av protestanter seg landet over for å vise sin misnøye. At bolig er en menneskerettighet, er hovedbudskapet til portugiserne som samler seg for å presse regjeringen til å ta handling. 

En grunn til at boligprisene har økt mye de siste årene, er at skattesystemet har gitt betydelige skattefordeler for migranter som bosetter seg i Portugal. Innflyttere skatter lavere på både inntekt opptjent i landet og fra utenlandske arbeidsgivere, med skattesatser på henholdsvis 20 % og 10 prosent. Portugisere beskattes derimot opp mot 40 %.  Fra nyåret 2024 stengte landet for nye søknader til det fordelaktige skatteprogrammet (NHR) for midlertidige bosettere fra utlandet, etter ti år i virkning. I fjor ble også de såkalte “gullvisa”, som ga oppholdstillatelse til utenlandske investorer som investerte en viss sum i landet, også fjernet. Likevel er skattevilkårene for utlendinger som bosetter og jobber i Portugal fortsatt gunstige, og det er fortsatt mulig å kvalifisere til skattelettene i NHR-programmet dersom man oppfyller visse kriterier. 

Skatteletten til utenlandske tilflyttere ble i sin tid innført blant annet med mål om å øke tilgangen til faglært arbeidskraft i økonomien, men den har samtidig fått uønskede konsekvenser. Tiltrukket av fordelaktige skatteforhold og generelt lave levekostnader, har innflyttingen fra blant annet nord-europeiske land vært stor, og i dag er rundt 700.000 expater bosatt i landet. Fordelen synes å være størst for arbeidere som jobber remote for arbeidsgivere fra hjemlandet, såkalt «digitale nomader». Disse arbeiderne har nytt godt av de gunstigere økonomiske forholdene, relativt til hjemlandet, uten å betale for det. 

Casas para viver: plakater mobiliserer til demonstrasjon for flere boliger.

Foto: Lina Andrine Grøtting

Med økt innflytting og flere om beinet i kombinasjon med en boligbygging som ikke holder tritt med etterspørselen, presses prisene opp. Ofte har de nyinnflyttede høyere kjøpekraft enn portugisere, så lokalbefolkningen har sett boligprisene øke til langt over deres betalingsevne. Dermed presses de ut av boligmarkedet, og inn på leiemarkedet. 

Prisene på leiemarkedet er også høye, så utsiktene for å bygge opp tilstrekkelig egenkapital for første boligkjøp er for mange dystre; spesielt tatt i betraktning at lønningene i Portugal er relativt lave og økte levekostnader til både energi og mat øker i en tid med energikrise og inflasjon. Det kan være vanskelig å finne leiligheter som leies ut for mindre enn €1000. Dette kan høres rimelig ut for nordmenn som er vant til «norske priser», men man må også ta med i beregningen at boligstandarden og lønningene er vesentlig lavere. 

Det er vanlig at unge portugisere blir boende hos foreldrene sine langt ut i 20-årene, noe som kan begrense mulighetene i forbindelse med valg av studier, universitet og jobb. Dessuten har mange som i utgangspunktet har flyttet hjemmefra sett seg nødt til å vende tilbake til barndomshjemmet grunnet stigningen i bo- og levekostnader.

Et alternativ for unge portugisere som ikke får fotfeste i boligmarkedet kan bli å flytte ut av landet, og bosette seg i andre EU-land med høyere lønninger og mer fleksible boligmarkeder og mer effektiv boligmarkedspolitikk. Dette kan være en grunnene til at utflyttingen fra Portugal har vært økende blant unge, nyutdannede portugisere, og selv om det kan lette på trykket i boligmarkedet ved å redusere boligetterspørselen, tar de unge utflytterne med seg ferdigheter og utdannet arbeidskraft som er verdifull for den portugisiske økonomien. 

At regjeringen nå har fjernet både gullvisa og skatteletter for utenlandske beboere, kan tyde på at det totale regnestykket har vært negativt for landets finanser, ved at betydelige verdier har forsvunnet ut av landet, mens den økonomiske posisjonen til lokalbefolkningen gradvis har forverres. Målet er å lette på etterspørselstrykket og gi plass til lokalbefolkningen i markedet. Så langt ser ikke tiltakene ut til å ta virkning: tilflyttingen har økt istedenfor å avta, og prisøkningen i Lisboa er den nest høyeste i Europa, etter Athen. 

Boligprisene rammer ikke folk likt. Til tross for at bolig- og eiendomseierskap er konsentrert blant de rikeste i befolkningen, som i de fleste land, har andelen som eier egen bolig vært relativt høy i Portugal sammenlignet med EU-gjennomsnittet. Dette er i ferd med å endres, da færre portugisere eier egen bolig i dag enn tidligere. Det er ofte portugiserne med lavest inntekt, egenkapital og muligheter for å ta opp tilstrekkelige boliglån som presses ut av boligmarkedet først når prisene økes. Disse kan også ha lite å hente på å flytte til utlandet dersom de har lavere utdanning enn det som etterspørres i arbeidsmarkeder som Tyskland, og blir dermed har vært nødt til å «godta» de økende økonomiske utfordringene. På den andre siden av inntektsfordelingen, derimot, akkumulerer en disproporsjonalt liten del av befolkningen eiendom og verdier over egen konsumevne. 

Boligmarkedet priser nå i økende grad også ut middelklassen og portugisere som tidligere har vært relativt mer velstående. Hvis utviklingen i den gjennomsnittlige portugisernes økonomi følger de siste tiårenes nedadgående trend over tid, er det sannsynlig at økonomisk ulikhet og gapet mellom fattig og rik vil fortsette å øke - en utvikling vi ser i land over hele verden.